Portalas investuotojams Market Leadernaujienos, analitika, prognozės

Pirmadienis, gruodžio 11, 16:02 (GMT +02:00)




Aktualijos investuotojams

Vokietijos nekilnojamasis turtas: investuotojai renkasi demokratišką Berlyną ir prestižinį Miuncheną

Vokietijos nekilnojamasis turtas: investuotojai renkasi demokratišką Berlyną ir prestižinį Miuncheną


Vos prieš kokius 10 metų Vokietijos ekonomika buvo įklimpusi į recesiją. Finansų sistemą nugalėjo krizė, buvo ribojamas biudžeto deficitas, didėjo nedarbo lygis.
Vyriausybė buvo priversta griebtis griežtos taupymo politikos, daugiausia socialinių pašalpų  mažinimo sąskaita. Šiandien Vokietijos ekonomika yra numeris pirmas Europoje ir penktoji pasaulyje. 360 stambiųjų nekilnojamojo turto investuotojų apklausų duomenimis tarptautinėje MIPIM 2013 parodoje Vokietija buvo pavadinta pačia patraukliausia investavimui į nekilnojamąjį turtą 2013 metais šalimi.

Tokio didelio susidomėjimo priežastis yra ta, kad, nepaisant nuolat didėjančių būsto kainų, Vokietijoje jos vis dar išlieka prieinamos, o investicijos į stabilią ekonomiką reiškia visišką investicijų saugumą.

Norėdami išsiaiškinti, kodėl investuotojai renkasi būtent Vokietiją, kokios tam yra prielaidos ir pagrindas, kokios yra šios rinkos perspektyvos ateityje, internetinio portalo „Market Leader“ analitikai parengė dabartinės nekilnojamojo turto rinkos Vokietijoje apžvalgą.

Vokietija - ideali vieta verslui ir gyvenimui

Vokietijos Federacinė Respublika - didžiausia pagal plotą ir gyventojų skaičių valstybė Centrinėje Europoje. Ją skalauja Baltijos ir Šiaurės jūrų vandenys.
Šalis ribojasi su Danija, Austrija ir Šveicarija, Prancūzija, Liuksemburgu, Belgija ir Nyderlandais, Lenkija ir Čekija. Vokietija yra Europos Sąjungos ir NATO narė, priklauso „Didžiajam aštuonetui“, pretenduoja į nuolatinius JT Saugumo Tarybos narius. Sostinė - Berlynas. Valstybinė kalba - vokiečių. Piniginis vienetas - euras. Federacinė valstybė, parlamentinė respublika. Vokietija suskirstyta į 16 federacinių vienetų, iš kurių 3 yra miestai.

Didžiausi Vokietijos miestai yra nepakartojami ir saviti: demokratiškas Berlynas ir prestižinis Miunchenas, senovinis Kelnas ir šiuolaikinis Diuseldorfas, jūrinis Hamburgas ir kurortinis Baden-Badenas. Frankfurtas ant Maino - penktas pagal gyventojų skaičių miestas Vokietijoje, finansų metropolis ir pats stambiausias ir pelningiausias oro uostas Vokietijoje. Rūro baseinas – tankiausiai apgyvendintas regionas. Vokietijos žemės yra tokios įvairios, kad kartais kai kuriose jų išeiviai iš valstybės šiaurės gali nesuprasti pietiečių kalbos ir atvirkščiai. Šiandien Vokietijos ekonomika yra pati galingiausia Europoje. Be to, krizinių procesų, vykstančių Europoje paskutinį 2012 metų ketvirtį, fone Vokietijos BVP staigiai smuko 0,5% dėl padidėjusios skolų krizės, silpno eksporto ir investicijų augimo. Apskritai, 2012 metais VFR Federalinės statistikos agentūros (Destatis) paskelbtais duomenimis jis sudarė 0,7%. Infliacijos tempai 2012 metais pasiekė 2,1%.

Manoma, kad Vokietija yra postindustrinė šalis, kurioje 2/3 ekonomikos sudaro paslaugos, 1/3 - gamyba ir apie 0,5-1,5% - žemės ūkis.

Vokietijoje - pažangus mokslas ir išsivysčiusi gamyba. Šalyje nemokamas aukštasis mokslas ir sudarytos visos sąlygos darbui bei poilsiui. Žmonės Vokietijoje pasižymi aukšta kultūra plačiąja šio žodžio prasme. Vokiečiai yra svetingi ir draugiški bendraudami, bet kuriuo atveju - gerai išauklėti. Tauta garsėja aukšto lygio organizuotumu, punktualumu. Čia paprasčiausiai mėgsta tvarką. Vokiečiai įpratę naudotis paprastomis, aiškiomis, suprantamomis taisyklėmis. Tautybė Vokietijoje apibrėžiama pilietybe. Apie emigrantus juokaujama, kad jie tampa Vokietijos piliečiais tik tuomet, kai juose išsivysto refleksas surinkti kažkieno paliktas šiukšles viešajame parke. Šengeno viza įvažiavimui į šalį galioja iki 90 dienų. Įsigiję nekilnojamą turtą, jo savininkai ir jų šeimų nariai įgyja teisę gyventi Vokietijoje jau iki pusės metų. Po to suteikiamas leidimas gyventi laikinai - iki 1 metų. Pragyvenus šalyje 5 metus atsiranda galimybė gauti leidimą, tai yra teisę nuolat gyventi šalyje.

Pagrindiniai Vokietijos bruožai - stabilumas ir nuspėjamumas. Dėl valstybėje galiojančių efektyvių teisės aktų praktiškai nėra korupcijos, mažas nusikalstamumas, sukurtos palankios sąlygos dirbti ir užsiimti verslu. Vokiečiai moka gyventi taupiai. Emigrantų pasakojimais visai įmanoma gyventi (nors ir kukliai, tačiau visai civilizuotai) gaunant socialines pašalpas. Pragyvenimo minimumas yra 331 euras per mėnesį, o išlaikytiniams suteikiama 80% šios sumos. Įstatymais nustatytos minimalios būsto normos yra: 45 kvadratiniai metrai vienam asmeniui, 60 kv. m – jei gyvenate dviese ir - 75 kv.m, jei kartu gyvena trys žmonės.

Beje, Vokietijoje tradiciškai laikoma norma gyventi išsinuomotame būste. Trys ketvirtadaliai gyventojų nuomoja butus ir namus, įskaitant net pačius turtingiausius. Tik 38% vokiečių turi savo būstą. Tačiau vokiečiai puikiai žino, kad nekilnojamasis turtas - tai pats patikimiausias būdas apsaugoti savo lėšas nuo nuvertėjimo. Be to, Vokietijos nekilnojamasis turtas yra labiau prieinamas pagal kainą, lyginant su kitomis didžiosiomis Vakarų Europos šalimis. Šių dviejų veiksnių derinys 2012 metais finansų krizės euro zonoje fone išprovokavo kas ketvirtą Vokietijos gyventoją investuoti savo santaupas į šalies nekilnojamąjį turtą. Dėl piliečių aktyvumo Vokietijos nekilnojamojo turto rinkoje 2012 metais buvo stebimas nekilnojamojo turto kainos padidėjimas - “Kokios šalys palankiausios investicijoms 2013 m.?“.

Nekilnojamojo turto kainos

Deutsche Bank duomenimis jau pirmoje 2012 metų pusėje būsto kainos Berlyne, Frankfurte ir Miunchene vidutiniškai padidėjo 10%. Būsto kainos Vokietijoje yra daug mažesnės, negu kitose euro regiono šalyse. Spręskite patys - būsto kvadratinis metras šalių sostinėse yra:
- Prancūzijoje - apie 8000 eurų,
- Austrijoje - vidutiniškai 6000 eurų,
- Vokietijoje - 1800 eurų.

Butų kainos didžiuosiuose miestuose prasideda nuo 50 tūkst. eurų. Dėl savo prieinamumo nekilnojamojo turto kainos Vokietijoje turi nuolatinę augimo tendenciją. Taigi, per pastaruosius 10 metų nekilnojamasis turtas Berlyne pabrango 39%, Miunchene - 23%, o Hamburge 31%.

Bundesbanko ataskaitoje pateiktais duomenimis, pagrįstais BulwienGesa AG kompanijos duomenimis, tik per 2012 metus būsto kainos 125 didžiausiuose Vokietijos miestuose padidėjo 5%. Analogiška situacija buvo užregistruota ir praėjusiais metais. Kalbant apie Vokietijos pirminės gyvenamosios vietos rinką, remiantis Vokietijos centrinio banko informacija, 2012 metais kainų augimas nebuvo toks intensyvus, kaip ankstesniais metais. Tačiau naujų būstų kaina 2012 metais padidėjo 7%.

Investuotojai renkasi nebrangius priemiesčių būstus

Analitikų nuomone, investuotojus labiausia domina nekilnojamasis turtas stambiuose Vokietijos verslo ir kultūros centruose,
turtinguose istorinėmis vertybėmis, kultūros ir švietimo centrais. Jiems priklauso Berlynas, Miunchenas, Frankfurtas ant Maino, Hamburgas, Diuseldorfas, Štutgartas, Kelnas, Bona ir kiti. Šie miestai yra patrauklūs tiek savo būstais, tiek ir komerciniais objektais. Vokietijos nekilnojamojo turto rinka suinteresuotiems investuotojams siūlo didžiausią pasirinkimą. Lėšas galima investuoti į naujų objektų statybą, pirkti jau gatavus pastatus, kotedžus arba butus arba investuoti į prekybos ar biurų pastatus ir plotus. Investuotojas turi galimybę pasirinkti objektą pagal savo poreikius ir sumą, kuria jis disponuoja.

2012 metų tyrimų duomenimis investuotojų orientyrai galėjo pasislinkti pramonės sektoriaus kryptimi. Remiantis apklausos duomenimis, 20% investuotojų pažymėjo investicijų efektyvumą į logistikos ir sandėlių patalpas.
Investuotojų tarpe populiariausios yra biurų patalpos (40% investicijų). Po to eina prekybos (21%), sandėlių plotai (12%) ir viešbučių nekilnojamasis turtas (9%).

Lėšų taupymo požiūriu taip pat patartina investuoti į būstą už megapolių ribų, priemiesčių gyvenvietėse, įsikūrusiose valandos kelio atstumu iki miesto centro. Toks būstas patrauklus tiems, kurie nemėgsta miesto sambrūzdžio ir gali lengvai pasiekti reikiamą vietą automobiliu. Pirkti būstą tolimuose nuo centrų rajonuose gali sau leisti, ko gero, tik pensininkai, laisvai samdomieji ir ūkininkai. Rusijos investuotojai dažniau linkę pirkti nebrangius apartamentus (iki 30 tūkstančių eurų) mažuose Vokietijos miesteliuose. Renkantis butą, nekilnojamojo turto agentai rekomenduoja atkreipti dėmesį į lubų aukštį, nes solidūs nuomininkai yra pasirengę mokėti didesnį mokestį už erdvius, o ne ankštus, apribotus 2,5 m aukščio lubomis, būstus. Planuodami išnuomoti būstą, pasistenkite įsitikinti, kad aplinkui yra parduotuvių, vietų poilsiui, transportas ir objektai, teikiantys buitines paslaugas.

Metinė kokybiško būsto prestižiniuose didelių miestų kvartaluose nuomos renta sudaro 6-8%. Komercinio nekilnojamojo turto pelningumas sudaro 8-14% per metus. Yra Vokietijoje ir kurortinė infrastruktūra. Žinomas Vokietijos sveikatingumo kurortas Baden-Badenas ir Vokietijos Pabaltijys pritraukia šviesuolius iš įvairių pasaulio kraštų pailsėti ir pasigydyti.
Nekilnojamojo turto kaina kurortuose yra 5-10 kartų didesnė nei būsto kainos kitose šalies vietose. Taigi, nedidelius apartamentus (70-105 kv. m) galima įsigyti už 120-300 tūkst. eurų. Atskiras dviejų-trijų aukštų namas (350-400 kv. m) su garažu 2 automobiliams ir baseinu parduodamas už 1,5 mln. eurų.

Investuotojai superka Vokietijos komercinį ir prekybinį nekilnojamąjį turtą
Vokietijos federalinis bankas nuolat stebi situaciją šalies nekilnojamojo turto rinkoje ir mano, kad šiandien ji yra stabili.
2012 metais labai išaugo susidomėjimas Vokietijos komerciniu nekilnojamuoju turtu. Portalo Prian.ru specialistų pranešimų duomenimis praėjusiais metais į komercinio nekilnojamojo turto sektorių pateko 25,3 mlrd. eurų investicijų. Taigi, 9% pardavimo šiame sektoriuje rezultatas yra geriausias per praėjusius penkerius metus. Bet tai dar ne riba. Tikimasi, kad šiais metais turėtų būti sumušti visi rekordai. Tik 2013 metų pirmojo ketvirčio rezultatų duomenimis į Vokietijos komercinį nekilnojamąjį turtą buvo investuota 7 mlrd. eurų.

Jeigu išanalizuosime subjektinę investuotojų sudėtį, tai aktyviausi šioje srityje buvo užsienio investicinių kompanijų vadovai, investavę 11,6 mlrd. eurų, o tai  60% daugiau, nei praėjusiais metais. Kitų Europos šalių investuotojų investicijos siekė 1,7 mlrd. eurų ir viršijo vokiečių nacionalinių investuotojų apimtis.
Komercinio nekilnojamojo turto pelningumas išliko stabilus pirmuosius tris 2013 metų mėnesius: Miunchene - 4,6%, Hamburge 4,7%, Frankfurte 4.75%, Berlyne 4,8%, Diuseldorfe 4,9%.

Į Vokietijos prekybinį nekilnojamąjį turtą 2012 metais buvo investuota 23% visų tiesioginių šiame sektoriuje Europos investicijų, pranešė Jones Lang LaSalle analitikai. Atitinkamai, Vokietijos rinka gavo 4,46 mlrd. eurų. Tai yra 7% mažiau, negu Didžioji Britanija, bet daugiau, negu Švedijos rinka (1,5 mlrd. eurų), Norvegijos (1,3 mlrd. eurų) ir Prancūzijos (1,2 mlrd. eurų). Šių penkių šalių nekilnojamojo turto rinkos yra didžiausios investicinės rinkos prekybinio nekilnojamojo turto segmente Europoje, kurios bendrai sudaro 74% nuo bendros 2012 metų sandorių apimties.

Valstybinis nekilnojamojo turto kainų reguliavimas

Vokietija yra atvira užsienio investuotojams. Užsienio pirkėjai turi lygias teises įsigyjant gyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą, žemes, prekybines, gamybines ir biurų patalpas bei kitus objektus visoje valstybės teritorijoje.
Taip pat, kaip ir Vokietijos piliečiai, užsieniečiai, įgiję nuosavybės teises, privalo mokėti įstatymais nustatytus mokesčius ir rinkliavas.

Užsieniečiai, įsigydami nekilnojamąjį turtą, taip pat turi galimybę pasinaudoti hipotekiniu kreditu su nuo 1,5 iki 6,5% metinėmis palūkanų normomis, padengiant paskolą per 15 ir daugiau metų. Suteikiama 10-50%  paskolos suma nuo nekilnojamojo turto kainos, tai yra, reikia būti pasirengus įnešti didelę pradinę įmoką. Kalbant apie Vokietijos nekilnojamojo turto rinkos valstybinį reguliavimą, siekiant išvengti per didelio jos įkaitimo ir užkertant kelią „burbulo“ formavimuisi, Vokietijos vyriausybė parengė teisinių apribojimų kompleksą. Visų pirma, tai, žinoma, mokesčių padidinimas, susijęs su nekilnojamojo turto nusavinimu ir įsigijimu. Taip, pavyzdžiui, Berlyne, valdžios institucijos padidino privalomos rinkliavos dydį įsigyjant nekilnojamąjį turtą.

Nuo 2012 metų balandžio 1 dienos pirkėjai turi sumokėti 5% nuo turto vertės objekto įsigijimo mokestį. Kompanijos L&B Immobiliya duomenimis, paskelbtais Prian.ru, šie vietos mokesčių dydžiai skirtinguose Vokietijos regionuose yra skirtingi - nuo 3,5% (Bavarijoje, Hesene ir Saksonijoje) iki 5% (Tiuringijoje ir Brandenburge). Federacinėse Bremeno ir Hamburgo žemėse jis yra 4,5% nuo turto kainos. Turto savininkas Vokietijoje privalo mokėti nekilnojamojo turto mokestį: už butą - apie 150-300 eurų per metus, namą (vilą) - šiek tiek daugiau, priklausomai nuo ploto. Be to, vietos valdžios institucijos ir kondominiumų vadovybė gali kas mėnesį rinkti mokesčius vieniems ar kitiems komunaliniams poreikiams.

Beje, buto išlaikymas Vokietijoje apseina nepigiai. Mūsų standartais mokesčiai už komunalines paslaugas ten yra gana dideli. Vokiečio bute nedega šviesa vienu metu visuose kambariuose  ir neteka vanduo iš čiaupo, kai šeimininkė rankšluosčiu šluosto lėkštes.

Išvados ir prognozės apie Vokietijos nekilnojamojo turto rinką

Šiandien Vokietijos nekilnojamojo turto rinka investuotojų tarpe yra labai populiari tiek pačios šalies viduje, tiek ir euro zonos bei kitų valstybių užsieniečių tarpe, kaip stabili, patikima ir su augimo perspektyva. Didėja Vokietijos komercinės paskirties nekilnojamojo turto paklausa. Pagal kompanijų CBRE, Savills, Jones Lang LaSalle ir BNP Paribas Real Estate nekilnojamojo turto pardavimo agentūrų publikuotas analitikų prognozes, tikimasi, kad bendra 2013 metų Vokietijos komercinio nekilnojamojo turto investicijų apimtis pasieks 25 mlrd. eurų. Daugėja užsienio investuotojų, įsigyjančių šalyje gyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą, skaičius. Investuotojai vis dažniau gauna leidimus objektų statybai.

Vokietijoje tradiciškai išvystyta nekilnojamojo turto nuomos rinka. Todėl nuomoti Vokietijos nekilnojamąjį turtą realu ir rentabilu. Eiliniai vokiečiai, savo ruožtu, taip pat aktyviai įsigyja nekilnojamąjį turtą didžiuosiuose Vokietijos miestuose, siekdami apsisaugoti nuo infliacijos procesų euro zonos finansų sistemoje. Didėjant būstų paklausai, auga ir gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto kainos. Siekiant išvengti pernelyg didelio kainų augimo Vokietijos nekilnojamojo turto rinkoje, Vokietijos vyriausybė imasi fiskalinių priemonių, nukreiptų į kainų reguliavimą.

Taigi, mes tikrai radome svarių argumentų Vokietijos nekilnojamojo turto rinkos, kaip idealios vietos investicijoms, naudai. Vokietijos nekilnojamasis turtas - puiki pelningų investicijų galimybė.

 

Paskelbimo data: 2013-05-20 16:00 Tekstas: Masterforex-V Akademija
Įterpti į BLOG'ą

Kodėl faktiniai automobilių kuro suvartojimo rodikliai viršija deklaruojamus duomenis

Leidinio Westdeutsche Allgemeine Zeitung informacijos duomenimis, naujų automobilių Europos šalyse kuro sąnaudos vidutiniškai 42 procentais viršija gamintojų deklaruojamus rodiklius.  Todėl vidutinis automobilių savininkų permokos dydis sudaro apie 400 JAV dolerių per metus. Tokius duomenis gavo Tarptautinė ekologiškai švaraus transporto taryba (ICCT).

Paskelbimo data: 2017-12-05 08:01

Tokijo automobilių salonas pradžiugino automobilių mėgėjus naujovėmis

Tokijo automobilių salone Japonijos gamintojai tradiciškai pristato naujoves, kurios išsiskiria kiek neįprastu dizainu. Šiemet automobilių gamintojai taip pat pristatė eilę gana perspektyvių, bet iš pirmo žvilgsnio neįprastų automobilių modelių. Kiekvienas naujas produktas pritrauks ne tik automobilių rinkos ekspertų, bet ir automėgėjų dėmesį.

Paskelbimo data: 2017-11-16 08:48

Mokslininkai nukėlė pasaulio pabaigą į 2100 metus

Mokslininkas priminė, kad per pastaruosius 540 milijonų mūsų planetos istorijos metų buvo 5 masinio gyvų būtybių išmirimo bangos - ir visos jos buvo lydimos anglies cirkuliacijos ciklo gamtoje pokyčių.

Paskelbimo data: 2017-10-16 07:50

Baltarusija atsisako sąjungos su Rusija pasaulinėje kalio trąšų rinkoje

Minske manoma, kad jie sugebės savarankiškai kontroliuoti didelę dalį pasaulinės kalio trąšų rinkos. Šioje srityje Baltarusija nusprendė atsisakyti bet kokio bendradarbiavimo su Rusija. Tai praneša verslo žmonių portalo „Market Leader“ žurnalistai su nuoroda į „Novoje vremia".

Paskelbimo data: 2017-10-11 07:47

Kaip praktiškai realizuoti „brexit'ą“

Pasak Didžiosios Britanijos finansų ministro Filipo Hamondo (Philip Hammond), pereinamasis laikotarpis po JK pasitraukimo iš ES turi būti baigtas iki 2022 metų, iki kitų šalies visuotinių parlamento rinkimų. Jis mano, kad santykiai su Europos Sąjunga trejų metų laikotarpiu po „brexit'o“ gali būti panašūs į dabartinius, o būtent Jungtinė Karalystė dalyvaus muitų sąjungoje ir išlaikys prieigą prie bendrosios rinkos.

Paskelbimo data: 2017-09-22 07:50

Saulė ir vėjas labai greitai padarys anglies gavybą nepelninga

Labai greitai anglies šachtos taps nerentabilios, o angliakasių profesija pasiners į užmarštį. Šią prognozę pateikė verslo naujienų agentūra Bloomberg.

 

Anglies gavybos duobkasiu taps alternatyvi, arba „žalioji“, energetika, naudojanti saulės ir vėjo energiją. Jau po 3-4 metų saulės ir vėjo energijos kaina susilygins su energijos generacija iš anglies, o po 20-25 metų anglies naudojimas energijos gamybai smuks 87 procentais.

Paskelbimo data: 2017-08-26 19:39

„Išmanieji“ GOOGLE akiniai grįžta!

Patobulinta išmaniųjų GOOGLE akinių versija vadinama Glass Enterprise Edition greit pasirodys prekyboje, pranešė BBC su nuoroda į naujienų tinklapį Medium.

Paskelbimo data: 2017-08-22 15:18

Kriptovaliutos: kas naudingiau - investuoti ar jas „išgauti“?

Pastarosiomis dienomis vis daugiau žmonių atkreipia dėmesį į vakar dar mažai žinomas kriptovaliutas su jų „vadu“ - bitkoinu (bitcoin, BTC). Daugelis, žinoma, girdėjo apie šią skaitmeninę valiutą, kuri leidžia mokėti už pirkinius, atsiskaityti už paslaugas, investuoti, netgi uždirbti tik iš to, kad turi bitkoinų.

 

Paskelbimo data: 2017-08-01 07:50

Gyvenimas vien iš prekybos - utopija? Nemokamas vebinaras

Prieš pradedamas keliauti Forex prekybos keliu dažnas naujokas turi klaidingą supratimą ir iliuzijų apie tai, kokia iš tikrųjų yra sėkmingo prekeivio valiutomis kasdienybė. Svajojama apie „laisvą“ darbo grafiką, darbo aplinką pagal pasirinkimą, jokių viršininkų, jokio streso, darbo krūvis pagal pageidavimą ir išpildyta bet kuri asmeninė ar artimųjų svajonė. Deja viskas ne taip paprasta.

Paskelbimo data: 2017-07-31 15:59

Holografiniai vaizdo skambučiai išmaniais telefonais tampa realybe

Pirmą kartą žmonijos istorijoje holografinis vaizdo skambutis buvo atliktas šių metų balandžio 3 dieną. Proveržį telekomunikacijų srityje atliko Verizon (JAV) ir Korean Telecom (Pietų Korėja) kompanijų darbuotojai. Holografinis vaizdas į išmaniuosius telefonus buvo perduodamas tarp Pietų Korėjos Seulo ir Amerikos Nju Džersio. Demonstracijos metu holografinis Verizon darbuotojo vaizdas atsidūrė Korean Telecom būstinės monitoriuje.

Paskelbimo data: 2017-07-28 17:55