Portalas investuotojams Market Leadernaujienos, analitika, prognozės

Penktadienis, lapkričio 22, 11:16 (GMT +02:00)




Aktualijos investuotojams

Kuo gi taip traukia ir atgraso investuotojus Bulgarijos nekilnojamasis turtas?

Kuo gi taip traukia ir atgraso investuotojus Bulgarijos nekilnojamasis turtas?

Nekilnojamojo turto naujienos, Bulgarija. Nekilnojamojo turto rinkos sąstingis - visada galvos skausmas tiek investuotojams-pirkėjams, tiek ir jo pardavėjams. Jeigu vieniems svarbiausias klausimas yra, ar kainos jau pasiekė potencialų dugną, kad jau būtų galima pirkti, tai kitiems - kas ir kur parduodama už maksimalią kainą?

Praėjusieji, 2011 metai, Bulgarijoje pasižymėjo nekilnojamojo turto kainų kritimu visais 10% (neviliojantys valstybės ekonomikos ministerijos oficialūs duomenys), sąlygomis, kai dauguma naujai pastatytų objektų buvo tiesiog nenaudojami, pradėtos statybos sustabdytos, o naujos -praktiškai nevykdomos.

Bet bulių tendencija, kaip žinia, prasideda ten, kur kyla masinis susidomėjimas, s1lygojantis pirkimus. Būtent šią tendenciją stebi daugelis nekilnojamojo turto firmų, besispecializuojančių nekilnojamojo turto pardavimu Bulgarijoje.

Kas sąlygoja didėjantį investuotojų susidomėjimą Bulgarijos nekilnojamuoju turtu? Kokie nekilnojamojo turto objektai, kuriuose Bulgarijos regionuose ir kokia kaina yra paklausūs? Ar iš pirmo žvilgsnio gėrybių kupinoje ir daugelį viliojančioje Bulgarijos žemėje nėra „povandeninių akmenų ir rifų“?


Investuotojams: kokios nekilnojamojo turto Bulgarijoje kainų judėjimo tendencijos?

 

Nekilnojamojo turto kainų augimas Bulgarijoje tęsėsi nuo 2000 iki 2008 m. ir apėmė visus šios rinkos spektrus ir segmentus (komercinį, pramoninį, gyvenamąjį ir kitą nekilnojamąjį turtą),  interviu „Market Leader“ portalui sakė Masterforex-V Akademijos prekybos biržoje ir Forex rinkoje ekspertai. Šis kainų augimas buvo sąlygotas:
- pasaulinės nekilnojamojo turto kainų augimo tendencijos;
- Bulgarijos prisijungimo prie Europos Sąjungos 2007 metų sausio 1 d.; dėlto padidėjo užsienio investicijų srautas, išaugo hipoteka, valstybės turizmo sektoriuje prasidėjo statybų bumas.

2008 metų viduryje, prasidėjus krizei, pasijuto gana stiprus atšalimas,
dėl kurio kainos nukrito beveik ketvirtadaliu. Tuo pat metu išryškėjo disbalansas, susikaupęs nekilnojamojo turto sektoriuje. Vieno kvadratinio metro kaina labai svyravo: šiauriniuose kurortuose ji sumažėjo kelis kartus, pietiniuose – praktiškai nepasikeitė. Vidutinę dinamiką parodė didžiųjų miestų rinka, ypač sostinės, kur kainos per pastaruosius trejus metus sumažėjo ketvirtadaliu. Kainų politiką ypač įtakojo du veiksniai: nedarbo augimas (2012 metų vasarį  - 13,5%) ir pramonės produkcijos nuosmukis (2011 metais 3,1%). Be to dauguma ekspertų mano, kad rinka jau pasiekė dugną ir jai nebėra kur kristi, nors objektyvios priežastys byloja priešingai.

 


- meškų trendo sulėtėjimas. Kainų stabilizacija ir sandorių skaičiaus padidėjimas 2011 metais ir pirmąjį 2012 metų ketvirtį dar nėra šalies stabilumo rodiklis. Krizė iš rinkos dar nepasitraukė, juk pasiūla žymiai viršija paklausą. Pirkėjų susidomėjimas dar labiau orientuotas į kokybiškos statybos projektus, dėl ko trūksta objektų žemesnėmis kainomis, sako Masterforex-V Akademijos prekybos biržoje ir Forex rinkoje ekspertai.


Bulgarijos nekilnojamojo turto rinkoje taip pat jaučiamas tam tikras neapibrėžtumas, susijęs su krize Europoje ir būgštavimais dėl euro stabilumo. Tai kelia abejones, kad rinka šioje šalyje tikrai rado savo pusiausvyros tašką arba pasiekė dugną.

Ekspertai tikisi, kad tendencijos, pasirodžiusios praėjusių metų pabaigoje ir šių metų pradžioje, išsilaikys iki 2012 metų pabaigos arba net 2013 metų pradžios.

Šalyje buvo išlaikytos pardavimų apimtys pirmuosius tris 2012 metų  mėnesius, lyginant su tuo pačiu praėjusių metų laikotarpiu. Kainos liko beveik tokio pat lygio, kaip paskutiniame 2011 metų ketvirtyje.

- Bulgarijos nekilnojamojo turto rinkos kainų dinamika. Skaičiavimai rodo, kad pirmąjį ketvirtį būsto pasiūlos Sofijoje vidutinė kaina buvo maždaug 870 eurų už kvadratinį metrą, o vidutinė butų pardavimo kaina sudarė 735 eurus už kvadratinį metrą. Duomenys taip pat rodo, kad pirmąjį ketvirtį nekilnojamojo turto kainos Sofijoje sumažėjo 42% nuo 2008 metų piko. Pirkėjai suinteresuoti  mažesnių kainų objektais. Pastebimas investuotojų susidomėjimas namais ant jūros kranto ir žiemos kurortuose. Pirmuosius tris 2012 metų mėnesius rinka buvo ypač aktyvi Saulės krante, kur pagrindiniai pirkėjai yra rusai.

Dėl šaltos žiemos sumažėjo sandorių su kaimo sodybomis. Kaimo nekilnojamojo turto rinka taip pat domisi Rusijos pirkėjai.

- rinka pagal Bulgarijos nekilnojamojo turto agentūrų duomenis. Daugelis kompanijų teigia, kad dėl krizės Bulgarijoje ir toliau mažėja statybų darbai. 2011 metais pastatyta būstų, kurių bendras plotas sudaro 76 tūkstančius kvadratinių metrų, o tai 46% mažiau negu pernai. Masterforex-V Akademijos ekspertai sako, kad taip pat gerokai sumažėjo statyboms išduotų leidimų skaičius. Kovo pabaigoje metų atžvilgiu kainos Sofijoje sumažėjo 5%, vidutiniškai kaina svyruoja šiek tiek mažiau nei 700 eurų už kvadratinį metrą. Didelė kainų diferenciacija įvairiose sostinės rajonuose. Pietiniuose regionuose užregistruotas 4% metinis padidėjimas, tuo tarpu kai vakarų lygumų ir miestų (Benkovski, Gara Iskar, Svetovrachane ir kt.) indeksas nukrito 9-12 %.

- komercinės paskirties nekilnojamasis turtas. Biurų patalpų rinkos paklausą sąlygoja firmos, norinčios plėsti savo prekybinę veiklą. Didžiausiais nuomininkais, kaip ir anksčiau, lieka IT ir farmacijos kompanijos. Pagrindiniai reikalavimai biurams - gera biurų geografinė išsidėstymo vieta, t.y. greitai, lengvai pasiekiama vieta.

Nuo 2009 metų biuro patalpų rinkoje vyrauja perteklinė pasiūla. Praėjusiais metais parduota daugiau negu 200000 kvadratinių metrų, dėlto biurų patalpų fondas padidėjo iki 1,5 milijono kvadratinių metrų; beveik trečdalis biurų pastatų Sofijoje yra tušti.

Populiariausios komercinės paskirties nekilnojamojo turto rinkoje yra nuo 30 iki 100 kvadratinių metrų parduotuvės, o nuomininkų interesas sutelktas į intensyvaus žmonių susikaupimo vietas.

Kuo investuotojams patrauklus Bulgarijos nekilnojamasis turtas?

Kartu su tokio pobūdžio kainų šuoliais stebimas ženklus užsienio investicijų iš buvusios SSRS subjektų padidėjimas, o taip pat  nedidelis Vakarų Europos investuotojų investicijų sumažėjimas. Kas gi diktuoja tokį augantį Rusijos verslininkų susidomėjimą šia šalimi?
1. Puikios klimatinės sąlygos. Šalies teritorijoje daugiau nei 200 dienų per metus oro sąlygos yra patogios žmogaus veiklai.
2. Išvystyta paslaugų sfera. Gana aukštas aptarnavimo lygis ir kompaktiškas jūros ir kalnų slidinėjimo kurortų, aktyvaus poilsio vietų, sanatorijų, ligoninių išsidėstymas (150 km spinduliu).
3. Patrauklus kainų lygis. Čia už vidutinę kainą galima įsigyti aukštos klasės objektą su išvystyta infrastruktūra.
4. Galimybė gauti vizą supaprastintomis sąlygomis.
5. Skaidri ir nebrangi dokumentų sutvarkymo procedūra. Preliminaraus kontrakto įforminimas, sutarties sudarymas, 2000 eurų užstato įmokėjimas, notarinis sandorio patvirtinimas.
6.Lojali mokesčių sistema:
- po nekilnojamojo turto įsigijimo, pirkėjas per 60 dienų (priklausomai nuo nekilnojamojo turto klasės) sumoka 3-4% mokestį;
- metinis mokestis sudaro 0,15%, kai gyvenama - sumažinamas per pusę.
Mokamas kiekvieną ketvirtį;
- dėl eilės pasirašytų tarptautinių susitarimų, išvengiama dvigubo apmokestinimo;
-  būsto nuomos atveju žemas pelno mokesčio lygis (10%).

Vakarų Europos investuotojai, dėl krizės, iš šios šalies atitraukė dalį rinkos lėšų, motyvuodami tai žemu aktyvo likvidumu.

„Uždari gyvenamieji kompleksai su mažais būstais yra pagrindinis nekilnojamojo turto privalumas Bulgarijoje, būtent 1-2 kambarių butai yra populiariausi rusakalbių investuotojų tarpe. Todėl investicijų atžvilgiu pelningiausios bus investicijos į viešbučio tipo ir mažus butus uždaruose kompleksuose su gerai išvystyta infrastruktūra (baseinais, restoranais, barais).

Statytojo požiūriu, mano nuomone, šiuo metu Bulgarijoje pelningiausia investicija yra labai likvidūs žemės plotai ant jūros kranto ir jūros įlankose, kuriuose galima statyti kotedžus.

Dėl kainų, tai situacija iš tikrųjų yra labai nestabili: tiems, kurie galvoja apie „trumpalaikes“                                           investicijas, rekomenduočiau palaukti iki 2013 metų - kai jau bus aišku, ar išsilaikys mažėjančių kainų trendas  ir nekilnojamojo turto Bulgarijoje pigimo arba brangimo tempai“, interviu „Market Leader“ sakė  investicijų ir statybų kompanijos „KRAVITZ INVEST“ generalinis direktorius Valerijus Kravitz.

Ar investicijoms egzistuoja „povandeniniai akmenys“?

Žinoma, jie egzistuoja. Ir kyla jie iš tų pačių privalumų. Pirmiausia reikia atkreipti dėmesį į tai, kad dabar šios šalies nekilnojamojo turto rinkai vadovauja pirkėjas. Perkant kvadratinius metrus, būtina atsižvelgti į daugelį veiksnių ir suprasti, kad investicija bus ilgalaikė. 2012 metais nebus prasmės naudoti Bulgarijos nekilnojamąjį turtą kokios tai „didelės akcijos“ vaidmenyje, kurį būtų galima parduoti bet kuriuo patogiu laiku. Priešingai, šiandien geriausia investuoti į objektus, kurių planus galima bus realizuoti ne anksčiau, kaip po penkerių metų. Toks žemas likvidumo lygis jau atgrasė daugelį šalių, pavyzdžiui, britų investuotojai nuo krizės pradžios sumažino savo buvimą keturis kartus ir neskuba grįžti.

Antrasis minusas - maža tikimybė išnuomoti būstą visiems metams už prieinamą kainą. To priežastis - vyriausybės politika remti statybos sritį tiesiogiai superkant didžiulius kiekius nerealizuoto būsto socialinėms programoms vykdyti. Tokia politika, nors ir išlaiko kai kurių nekilnojamojo turto segmentų kainas aukštame lygyje, ilgalaikėje perspektyvoje gali sukelti visišką rinkos žlugimą. Nors apskritai vyriausybės antikrizinė programa yra pakankamai veiksminga.

Kokios Bulgarijos nekilnojamojo turto rinkos perspektyvos?

Bulgarija yra ir liks patraukli „pajūrio vasarnamių“ pirkimui.
Perkantys kurortinį nekilnojamąjį turtą Bulgarijoje sau, toli gražu ne visada vadovaujasi vien tik kaina. Pakilimo viršūnėje, prieš krizę, pardavimai Bulgarijoje vyko puikiai, visai padoriomis kainomis. Ir dabar kokybiškas nekilnojamasis turtas geroje vietoje parduodamas 1,5-2 kartus didesne negu vidutinė kaina, tai yra perkantys sąmoningai ir sau yra pasiruošę mokėti už Bulgarijos nekilnojamąjį turtą padorią kainą, - interviu žurnalui „Market Leader“ sakė Aleksėjus Melhanovas, „BIG Sofia Holding“ valdytojas.

Tuo pačiu, pagrindinis Bulgarijos nekilnojamojo turto pirkėjas šiandien nevisiškai suvokia savo veiksmų prasmę. Kitaip būtų sunku paaiškinti masinį nelikvidaus nekilnojamo turto supirkimą  beveik veltui, bet be jokių jo augimo perspektyvų ir su labai abejotinu tokių objektų asmeninio naudojimo malonumu.

Nekilnojamojo turto Bulgarijoje pirkimas investiciniais tikslais šiandien ir artimiausioje ateityje nėra perspektyvus. Bulgarijos verslininkai pasirinko kainų mažinimo kelią,  kaip tarpusavio konkurencinės kovos  pagrindą. Šiandien atsiranda naujų statybos projektų ir pasirinkus netgi gana teisingą būsimo objekto vietą, statytojų kainų politika iš pat pradžių yra orientuota į žemas kainas, vos padengiančias statybos išlaidas. Pavyzdžiui, Saulės kranto įlankos teritorijoje, 2-3 linijose pradėta statyti eilė naujų kompleksų, kuriuose pardavimo kaina iki 700 eurų/m2, į šią kainą įeina ir 10% nekilnojamojo turto agentūrų komisinių. Rentabiliai dirbti, esant tokiai mažmeninei pardavimo kainai, galima tik sutinkant su rimtais statybiniais kokybės ir objekto vartojimo savybių kompromisais. Tai atitinkamai sukuria užburtą ratą, vedantį prie pastovaus kainų mažėjimo ir Bulgarijos diskreditavimo.

Atitinkamai, potencialus  kainų augimas, kurio tikisi investuotojas, visada bus ribojamas naujų „ekonomiškų statybų“ pasirodymo. Kitaip tariant, kainos skirtumo tarp statytojo ir pirkėjo šiandien nėra ir nenusimato. Ir schema, kuri buvo populiari 2000-ųjų viduryje, kai investuotojai urmu supirkinėjo iš statytojų apartamentus, kad  vėliau juos perparduotų mažmeninėmis kainomis, šiandien neveikia, nes nėra būtino kainų skirtumo.

Perspektyvos investuotojams atsiradimas susijęs su būtinybe įvesti griežtą kontrolę ir statybos priežiūrą su projektų ir objektų vietos derinimo reikalavimų sugriežtinimu. Tačiau tam reikia atitinkamos politinės valios.

Taigi, situacijos rinkoje analizė rodo stabtelėjimą su nežymiu sezoniniu kainų nuosmukiu. Būtent 2012 metai yra patys sėkmingiausi strateginės lėšų infuzijos į šios šalies nekilnojamąjį turtą atveju. Be to, spekuliatyvias operacijas reikėtų prilaikyti dėl daugelio žymiai pelningesnių investicijų į kitų šalių rinkas galimybės.

Paskelbimo data: 2012-06-08 17:55 Tekstas: Masterforex-V Akademija
Įterpti į BLOG'ą

Kodėl faktiniai automobilių kuro suvartojimo rodikliai viršija deklaruojamus duomenis

Leidinio Westdeutsche Allgemeine Zeitung informacijos duomenimis, naujų automobilių Europos šalyse kuro sąnaudos vidutiniškai 42 procentais viršija gamintojų deklaruojamus rodiklius.  Todėl vidutinis automobilių savininkų permokos dydis sudaro apie 400 JAV dolerių per metus. Tokius duomenis gavo Tarptautinė ekologiškai švaraus transporto taryba (ICCT).

Paskelbimo data: 2017-12-05 08:01

Tokijo automobilių salonas pradžiugino automobilių mėgėjus naujovėmis

Tokijo automobilių salone Japonijos gamintojai tradiciškai pristato naujoves, kurios išsiskiria kiek neįprastu dizainu. Šiemet automobilių gamintojai taip pat pristatė eilę gana perspektyvių, bet iš pirmo žvilgsnio neįprastų automobilių modelių. Kiekvienas naujas produktas pritrauks ne tik automobilių rinkos ekspertų, bet ir automėgėjų dėmesį.

Paskelbimo data: 2017-11-16 08:48

Mokslininkai nukėlė pasaulio pabaigą į 2100 metus

Mokslininkas priminė, kad per pastaruosius 540 milijonų mūsų planetos istorijos metų buvo 5 masinio gyvų būtybių išmirimo bangos - ir visos jos buvo lydimos anglies cirkuliacijos ciklo gamtoje pokyčių.

Paskelbimo data: 2017-10-16 07:50

Baltarusija atsisako sąjungos su Rusija pasaulinėje kalio trąšų rinkoje

Minske manoma, kad jie sugebės savarankiškai kontroliuoti didelę dalį pasaulinės kalio trąšų rinkos. Šioje srityje Baltarusija nusprendė atsisakyti bet kokio bendradarbiavimo su Rusija. Tai praneša verslo žmonių portalo „Market Leader“ žurnalistai su nuoroda į „Novoje vremia".

Paskelbimo data: 2017-10-11 07:47

Kaip praktiškai realizuoti „brexit'ą“

Pasak Didžiosios Britanijos finansų ministro Filipo Hamondo (Philip Hammond), pereinamasis laikotarpis po JK pasitraukimo iš ES turi būti baigtas iki 2022 metų, iki kitų šalies visuotinių parlamento rinkimų. Jis mano, kad santykiai su Europos Sąjunga trejų metų laikotarpiu po „brexit'o“ gali būti panašūs į dabartinius, o būtent Jungtinė Karalystė dalyvaus muitų sąjungoje ir išlaikys prieigą prie bendrosios rinkos.

Paskelbimo data: 2017-09-22 07:50

Saulė ir vėjas labai greitai padarys anglies gavybą nepelninga

Labai greitai anglies šachtos taps nerentabilios, o angliakasių profesija pasiners į užmarštį. Šią prognozę pateikė verslo naujienų agentūra Bloomberg.

 

Anglies gavybos duobkasiu taps alternatyvi, arba „žalioji“, energetika, naudojanti saulės ir vėjo energiją. Jau po 3-4 metų saulės ir vėjo energijos kaina susilygins su energijos generacija iš anglies, o po 20-25 metų anglies naudojimas energijos gamybai smuks 87 procentais.

Paskelbimo data: 2017-08-26 19:39

„Išmanieji“ GOOGLE akiniai grįžta!

Patobulinta išmaniųjų GOOGLE akinių versija vadinama Glass Enterprise Edition greit pasirodys prekyboje, pranešė BBC su nuoroda į naujienų tinklapį Medium.

Paskelbimo data: 2017-08-22 15:18

Kriptovaliutos: kas naudingiau - investuoti ar jas „išgauti“?

Pastarosiomis dienomis vis daugiau žmonių atkreipia dėmesį į vakar dar mažai žinomas kriptovaliutas su jų „vadu“ - bitkoinu (bitcoin, BTC). Daugelis, žinoma, girdėjo apie šią skaitmeninę valiutą, kuri leidžia mokėti už pirkinius, atsiskaityti už paslaugas, investuoti, netgi uždirbti tik iš to, kad turi bitkoinų.

 

Paskelbimo data: 2017-08-01 07:50

Gyvenimas vien iš prekybos - utopija? Nemokamas vebinaras

Prieš pradedamas keliauti Forex prekybos keliu dažnas naujokas turi klaidingą supratimą ir iliuzijų apie tai, kokia iš tikrųjų yra sėkmingo prekeivio valiutomis kasdienybė. Svajojama apie „laisvą“ darbo grafiką, darbo aplinką pagal pasirinkimą, jokių viršininkų, jokio streso, darbo krūvis pagal pageidavimą ir išpildyta bet kuri asmeninė ar artimųjų svajonė. Deja viskas ne taip paprasta.

Paskelbimo data: 2017-07-31 15:59

Holografiniai vaizdo skambučiai išmaniais telefonais tampa realybe

Pirmą kartą žmonijos istorijoje holografinis vaizdo skambutis buvo atliktas šių metų balandžio 3 dieną. Proveržį telekomunikacijų srityje atliko Verizon (JAV) ir Korean Telecom (Pietų Korėja) kompanijų darbuotojai. Holografinis vaizdas į išmaniuosius telefonus buvo perduodamas tarp Pietų Korėjos Seulo ir Amerikos Nju Džersio. Demonstracijos metu holografinis Verizon darbuotojo vaizdas atsidūrė Korean Telecom būstinės monitoriuje.

Paskelbimo data: 2017-07-28 17:55